新浪房產(chǎn)訊(編輯 王連鑫)  前幾年一直被認(rèn)為山高皇帝遠(yuǎn)，政策鞭長莫及下的三四線小城市，如今也都“在劫難逃”，淮安近期的成交量也一直同比下跌。據(jù)新浪樂居淮安站統(tǒng)計，春節(jié)期間，淮安僅成交住宅66套，雖然與江蘇周邊其他城市相比，這樣的成績已算喜人，但相比前幾年的火爆樓市，卻算的上是異常慘淡�？v觀淮安這幾年的樓市狀況，從火爆到冷清，小編以為，原因有二，一是新政疊加效應(yīng)的顯現(xiàn)。二是政策調(diào)控下的觀望情緒日漸濃厚。

新政疊加效應(yīng)顯現(xiàn)

2010年9月29日傍晚時分，房地產(chǎn)調(diào)控“新國五條”橫空出世。“新國五條”被稱為史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，面對突如其來的“新國五條”，不論是房地產(chǎn)人士還是打算購房的市民，都無法預(yù)測淮安未來樓市的走向，對樓市“銀十”能否如期上演普遍感到擔(dān)憂。然而，很快人們就發(fā)現(xiàn)，擔(dān)憂是多余的。整個10月份，淮安樓市比9月份還要火熱，幾乎每一家樓盤推出的房源都銷售一空�；窗矘鞘兴坪醪⒉毁I“新國五條”的賬，把調(diào)控的壓力轉(zhuǎn)變成了銷售的動力，整個10月份全市商品住房創(chuàng)下5802套令人瞠目的成交量，日均近194套。

就在淮安樓市越發(fā)火熱、“新國五條”似乎漸行漸遠(yuǎn)的時候，2011年1月26日，國家再出樓市調(diào)控利劍——“新國八條”出臺。與此同時，央行不斷加息、連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，淮安市金融機(jī)構(gòu)則收縮房貸規(guī)模，大多數(shù)銀行暫停發(fā)放三套房和二手房貸款，對于想用銀行貸款買二套房以上的市民來說，一下子變得異常艱難。去年的“金九銀十”也意料之中的銷聲匿跡了。據(jù)新浪樂居淮安站數(shù)據(jù)顯示，2011年9月份淮安住宅成交量僅為3082套，創(chuàng)下了6月份以來成交量的新低，10月份的成交量也僅為3607套。樓市寒冬已悄然而至，12月份的成交量則已跌入谷底。就在各界紛紛猜測政府在2012年會對樓市松綁的時候，溫家寶1月31日上午主持召開國務(wù)院第六次全體會議，在會上，溫家寶表示，要繼續(xù)嚴(yán)格調(diào)控樓市，促進(jìn)房價合理回歸。等待政府救市的希望已徹底破滅，春節(jié)期間各大媒體爆出的成交量慘淡甚至為零便已不足為奇。

觀望情緒由濃轉(zhuǎn)淡節(jié)點(diǎn)何在？

受到調(diào)控政策的影響，購房者的心里也開始出現(xiàn)了微妙的變化，一部分購房者觀望情緒濃重，買漲不買跌的心態(tài)占據(jù)著主導(dǎo)地位，另一部分購房者則認(rèn)為現(xiàn)在是出手的好時機(jī)，“抄底正當(dāng)時”。

“本來一直想買的，但是現(xiàn)在又不敢下手”王先生在面對小編的采訪時不禁面露難色，“我本來是想給今年上大四的兒子買套房，準(zhǔn)備留作以后結(jié)婚用的，但是國家打壓的這么厲害，房價或許還有下降的可能，反正我也不是沒有地方住，再等等吧”。像王先生這樣的購房者并不在少數(shù)，家住清河區(qū)的趙女士像小編坦言，本來打算給剛出生的女兒買套學(xué)區(qū)房，方便上學(xué)，但由于二套房得付六成的首付，而且利率還上漲了，買房計劃也就不得不往后推推。

小張在前幾天剛給自己添了套新房，在面對小編的時候，小張還時不時的露出笑容，難掩興奮之情，“上幾天看新聞，淮安的房價在江蘇省已經(jīng)基本墊底了，馬上肯定會漲，現(xiàn)在的房價已經(jīng)是最低的了，再不買以后就虧了。”類似小張這樣想法的人也不在少數(shù)，在城置公園龍灣的售樓處，小編就遇到了許多類似小張這樣的購房者。

小編發(fā)現(xiàn)。此輪調(diào)控新政讓許多購房者陷入兩難境地，一方面，他們怕現(xiàn)在出手并不是最好的時機(jī)，房價還有下行的可能；另一方面，許多人認(rèn)為現(xiàn)在的房價已經(jīng)很低，沒有下降的空間，現(xiàn)在不出手，將來房價必定會上漲。

開發(fā)商使勁解數(shù)自救

2011年樓市最低迷的一年，開發(fā)商們也使勁渾身解數(shù)開始自救，城置公園龍灣打出購房85折的優(yōu)惠，2房3房首付也僅需10%。

明發(fā)摩爾城開盤更是打出超低價格，2880元/㎡起，同時，打出無條件退房和降價保值承諾，一度讓明發(fā)摩爾城逆市熱銷。

茂華國際匯聯(lián)手新浪樂居淮安站舉行“團(tuán)購狂拍活動”，活動當(dāng)天吸引了300多名顧客，現(xiàn)場參與者50多人，活動當(dāng)天拍出幾十套房源，取得了空前的銷售業(yè)績。

渴望政策松綁

去年一年，樓市危機(jī)之下的地方政府頻出政策博弈樓市調(diào)控，繼廣東中山之后，安徽蕪湖昨日(2月9日)發(fā)布樓市調(diào)控文件，為政策“松綁”。在掙脫調(diào)控政策束縛的 “努力”中，蕪湖并非首例。春節(jié)前夕，廣東中山曾暗自調(diào)高最高限價標(biāo)準(zhǔn)，松綁“限價令”。去年10月，佛山也出臺文件取消“限購令”，但很快被廢止。

小編分析，地方政府與中央政策之間的博弈或引跟風(fēng)效應(yīng)，但淮安是否會順風(fēng)而行還不得而知，如果這陣風(fēng)越吹越猛，那么淮安樓市的寒冬或許會更早的過去。