案情簡(jiǎn)介

原告耿某為了方便孩子上學(xué)，在市中心某新建住宅小區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套小戶型房子。然而，入住一段時(shí)間后，耿某發(fā)現(xiàn)斜對(duì)面的鄰居家，時(shí)常有陌生人拖著行李箱入住，走廊上堆放生活垃圾，還經(jīng)常有人深夜大聲喧嘩。兩套房屋僅隔著一條狹窄的走廊，動(dòng)靜稍微大些隔壁就聽(tīng)得清清楚楚。耿某和家人深受其擾。

耿某從物業(yè)公司處了解到，對(duì)面房屋的所有權(quán)人是李某和陸某。經(jīng)聯(lián)系后，得知李某和陸某已于2023年5月將房屋租賃給劉某使用，租賃期限為三年。同月，劉某與某房地產(chǎn)咨詢中心簽訂網(wǎng)約房（民宿）托管經(jīng)營(yíng)合同，將該房屋委托給該房地產(chǎn)咨詢中心進(jìn)行網(wǎng)約房經(jīng)營(yíng)。

耿某認(rèn)為,被告李某、陸某、劉某、某房地產(chǎn)咨詢中心未經(jīng)利害關(guān)系業(yè)主同意，擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，造成外來(lái)人員增多、噪聲污染、生活垃圾增多等問(wèn)題，影響業(yè)主特別是學(xué)生正常生活、學(xué)習(xí)，遂訴至清江浦區(qū)法院，請(qǐng)求判令四名被告立即停止經(jīng)營(yíng)行為，恢復(fù)房屋住宅用途。

法院審理

案件審理中，四名被告辯稱：案涉房屋的確被用來(lái)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)約房，但是網(wǎng)約房是共享經(jīng)濟(jì)下的短期租賃，屬于短租房，并非經(jīng)營(yíng)性用房，四名被告的行為并未改變房屋性質(zhì)，不需要全體業(yè)主同意，只需在網(wǎng)約房相關(guān)登記平臺(tái)登記、取得登記標(biāo)識(shí)即可，如果認(rèn)為網(wǎng)約房是經(jīng)營(yíng)行為，而業(yè)主自己對(duì)外出租不屬于經(jīng)營(yíng)行為，則相互矛盾。

經(jīng)查明，2021年，江蘇省公安廳出臺(tái)《江蘇省網(wǎng)約房治安管理規(guī)定（試行）》，其中第二條規(guī)定：“本規(guī)定所稱網(wǎng)約房，是指通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)電商平臺(tái)發(fā)布房源、接受預(yù)定，按日或者按小時(shí)提供住宿服務(wù)的城鄉(xiāng)居民住房以及依法依規(guī)可供住宿的其他場(chǎng)所。”根據(jù)該文件規(guī)定，網(wǎng)約房只需具備住宿的功能即可，并未強(qiáng)制要求必須取得旅館業(yè)特種行業(yè)許可。房客入住時(shí)通過(guò)微信小程序上傳相關(guān)身份信息后就能辦理入住登記。

清江浦區(qū)法院經(jīng)審理后認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為網(wǎng)約房是否為經(jīng)營(yíng)性用房。網(wǎng)約房是互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)背景下的一種新業(yè)態(tài)，目前就全國(guó)范圍內(nèi)的規(guī)范性文件來(lái)看，網(wǎng)約房的性質(zhì)和地位尚不清晰。行政機(jī)關(guān)出臺(tái)了規(guī)范性文件，從網(wǎng)約房的市場(chǎng)準(zhǔn)入、市場(chǎng)監(jiān)管主體、入住登記管理、治安管理、消防安全等方面進(jìn)行了規(guī)定。網(wǎng)約房通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)準(zhǔn)入、運(yùn)營(yíng)，操作方便快捷，雖然和旅館業(yè)運(yùn)作模式不同，但實(shí)際上為房客提供了有償住宿、膳食、保潔等服務(wù)。本案中，被告李某、陸某作為業(yè)主，將房屋出租給劉某使用，但劉某將房屋委托給被告某房地產(chǎn)咨詢中心經(jīng)營(yíng)網(wǎng)約房，該房地產(chǎn)咨詢中心通過(guò)網(wǎng)上平臺(tái)發(fā)布房源信息招徠房客，并配備專門(mén)保潔員、保潔車(chē)打掃衛(wèi)生更換床褥，有需要還可提供餐食。因此，網(wǎng)約房仍是經(jīng)營(yíng)性用房，房客入住后即形成了事實(shí)上的住宿服務(wù)合同關(guān)系，本案四名被告的行為實(shí)質(zhì)上已經(jīng)改變了房屋的住宅用途。

此外，清江浦區(qū)法院調(diào)查發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)約房雖然為有住房需求的人提供了便利，但房客更換頻繁，這與業(yè)主將房屋相對(duì)固定出租給特定承租人員的情況并不相同，存在治安、消防隱患和監(jiān)管難題。

清江浦區(qū)法院認(rèn)為，民法典第二百七十九條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。本案中，四被告未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意，改變房屋用途，其行為會(huì)造成與其他業(yè)主共用的電梯、通道等區(qū)域變得嘈雜、秩序混亂、安全系數(shù)降低等。同一棟樓且相鄰的業(yè)主，雙方在利用各自不動(dòng)產(chǎn)時(shí),應(yīng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害。原告耿某作為同樓層相鄰房屋的業(yè)主，有權(quán)要求四名被告排除妨害、恢復(fù)原狀。據(jù)此，清江浦區(qū)法院判決四名被告立即停止案涉房屋的經(jīng)營(yíng)行為，恢復(fù)房屋住宅用途。目前，該案已判決生效。被告已經(jīng)停止經(jīng)營(yíng)行為。